Po co komu pośrednik?
W polskim społeczeństwie pokutuje przekonanie, że płacenie pośrednikowi to smutna konieczność na rynku zdominowanym przez biura pośrednictwa, potocznie zwane „agencjami”. W skrócie – pieniądze wyrzucone w błoto. Na taki wizerunek pośrednika pracuje spora część branży, a przede wszystkim pośrednicy bez licencji zawodowej.
Warto wiedzieć
Profesjonalny pośrednik to osoba posiadająca licencję zawodową, nadaną decyzją administracyjną przez Ministra Budownictwa RP. Aby ją zdobyć, konieczne jest na przykład wyższe wykształcenie kierunkowe albo ukończenie studiów podyplomowych z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Zdobytą wiedzę kandydat na pośrednika musi następnie wykorzystać na półrocznych praktykach, podczas których oceniana jest jego skuteczność i wiedza. Musi on także zdać egzamin kwalifikacyjny. Jeśli procedura kwalifikacyjna przebiegnie pomyślnie, Minister Budownictwa wpisuje go do rejestru.
To jednak nie wszystko. Uzyskanie licencji nie oznacza definitywnego zakończenia etapu nauki. Każdy licencjonowany pośrednik ma obowiązek stałego podnoszenia kwalifikacji, co w praktyce oznacza konieczność regularnego uczęszczania na specjalistyczne kursy i szkolenia. Wszystko po to, aby lepiej doradzić klientowi.
Po co mi pośrednik?
W wypadku chęci zakupu, sprzedaży lub wynajmu nieruchomości pomoc pośrednika, choć nie najtańsza, może się okazać kluczowa. Dlaczego? Żeby nie dać się oszukać.
A pułapek na tej drodze jest wiele. Współpracując z pośrednikiem zaoszczędzimy czas, a niewykluczone, że również pieniądze.
Zadaniem pośrednika jest fachowe doradztwo oraz szybkie i sprawne doprowadzenie do transakcji kupna, sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, która jest zamiarem klienta. Pośrednictwo jest usługą ekspercką. Pośrednik jako specjalista w dziedzinie nieruchomości doradzi, przedstawi indywidualną ofertę, będzie czuwał nad przebiegiem wszystkich procedur dokumentacyjnych, sporządzi ekspertyzy i opracowania umów, ale przede wszystkim zaoszczędzi nasz czas i wykluczy ewentualne straty.
Szukając licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami warto zwrócić uwagę czy jest on zrzeszony w organizacji zawodowej. Wszystkie regionalne stowarzyszenia pośredników należą do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, która dba o przestrzeganie standardów jakości usług oraz etyki zawodowej, nieustanne dokształcanie swoich członków. Jeśli pośrednik legitymuje się członkostwem w stowarzyszeniu należącym do PFRN gwarantuje to, że świadczy on usługi na najwyższym poziomie.
Źródło: Polska Federacja Rynku Nieruchomości
Różne formy tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego
1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Przysługuje członkowi spółdzielni mieszkaniowej i powstaje z chwilą zawarcia przez niego ze spółdzielnią mieszkaniową umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przewiduje, że spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się oddać członkowi spółdzielni lokal mieszkalny do używania, a członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać określone opłaty czynszowe. Umowa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, ale nie musi mieć formy aktu notarialnego.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie może być sprzedane przez członka spółdzielni osobie trzeciej, nie podlega dziedziczeniu po śmierci członka spółdzielni, któremu przysługiwało i nie podlega egzekucji.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może natomiast być przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu i po dokonaniu przez członka spółdzielni wszystkich wpłat związanych z takim przekształceniem wymaganych przepisami prawa.
Ponadto istnieje możliwość przeniesienia na członka spółdzielni własności takiego lokalu, na pisemne żądanie członka spółdzielni i po dokonaniu wszystkich wymaganych przepisami wpła t.
2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
Powstaje z chwilą podpisania przez członka spółdzielni umowy ze spółdzielnią mieszkaniową o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W takiej umowie spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się oddać członkowi spółdzielni lokal do używania, a członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać wymagane opłaty czynszowe. Ta umowa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności i również nie wymaga formy aktu notarialnego.
W odróżnieniu od lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, może być zbywane osobom trzecim (umowa zbycia tego prawa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego), podlega dziedziczeniu i egzekucji.
Podobnie jak w przypadku lokatorskiego prawa do lokalu istnieje możliwość przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową własności lokalu na członka spółdzielni, któremu przysługuje własnościowe prawo do lokalu. Członek spółdzielni powinien zwrócić się do spółdzielni z pisemnym żądaniem o przeniesienie własności lokalu, oraz powinien wnieść wpłaty wymagane przepisami prawa.
3. Prawo odrębnej własności lokalu
Odrębną własność lokalu ustanawia się w drodze umowy, w drodze oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, albo w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Może także powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy. Przepisy prawa wymagają dla ważności takiej umowy, aby osoba podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, aby uzyskała pozwolenie na budowę i aby roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej tej nieruchomości. Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego i powinna określać powierzchnię lokalu, jego rodzaj i położenie, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowę taką należy złożyć w sądzie wieczystoksięgowym. Co jest istotne - odrębna własność lokalu powstaje dopiero po wpisaniu jej do księgi wieczystej, a nie z chwilą zawarcia umowy!
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa jest grupą właścicieli odrębnych lokali, którzy występują wspólnie w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiadają poszczególni właściciele lokali w stosunku do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie wspólnota mieszkaniowa jako taka. Odrębna własność lokalu może także zostać ustanowiona przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie umowy pomiędzy spółdzielnią i członkiem spółdzielni, który ubiegał się o takie prawo.
K.G.
Opracowanie: AIG/Lincoln Residential
Jak kupić mieszkanie?
Marzysz o własnym M? Masz zamiar kupić mieszkanie? Może już nawet znalazłeś lokum spełniające twoje oczekiwania? Chcesz wiedzieć na co zwrócić uwagę, aby zakup przebiegał bezproblemowo?
Rynek wtórny
Jeżeli wybrałeś mieszkanie z rynku wtórnego, najważniejsze jest sprawdzenie statusu prawnego mieszkania. Przede wszystkim musisz się dowiedzieć, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem mieszkania, to znaczy, czy ma prawo własności lokalu. Informację tę uzyskasz we właściwym dla danej lokalizacji sądzie rejonowym, sprawdzając księgi wieczyste. Gdy kupujesz mieszkanie spółdzielcze, sprzedający powinien okazać zaświadczenie potwierdzające prawo do lokalu. Należy także dowiedzieć się, czy mieszkanie nie jest w żaden sposób zadłużone. Informację tę uzyskasz w administracji spółdzielni.
Umowa przedwstępna
Rzadko zdarza się, że właściciel lokalu już w nim nie mieszka, lub że może wyprowadzić się w ciągu kilku dni. Aby uniknąć sytuacji, w której właściciel postanowi sprzedać lokal komuś innemu lub nie będzie chciał opuścić mieszkania w ustalonym terminie, podpisz umowę przedwstępną. Jest to dokument, który, o ile zostanie sporządzony w formie aktu notarialnego - gwarantuje zgodnie z prawem cywilnym, że żadna ze stron nie może bez porozumienia z drugą stroną zmienić warunków sprzedaży lokalu. W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się przede wszystkim: cena mieszkania, termin płatności i termin opuszczenia lokalu przez właściciela. Ponadto warto umieścić w niej informacje dotyczące faktycznego stanu technicznego mieszkania, ewentualnych napraw, których zbywca ma dokonać, oraz wszystkich rzeczy, które kupujesz razem z lokalem. Zwykle jest to wyposażenie kuchni i łazienki.
Umowa sprzedaży
Umowa sprzedaży lokalu musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Przy okazji warto zwrócić się do notariusza o sprawdzenie, czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości. Notariusz sporządzający umowę odpowiada za jej poprawność. Należy jednak pamiętać, że poprawność aktu notarialnego nie jest równoznaczna z jego szeroko rozumianą sprawiedliwością. Notariusz nie ponosi odpowiedzialności za spisanie umowy, która może okazać się niekorzystna dla Ciebie. Może się zdarzyć, iż pomimo sprzedaży lokalu właściciel nie będzie się chciał z niego wyprowadzić. Aby go wyeksmitować, konieczny jest wyrok sądowy. Dlatego najlepiej, jeżeli właściciel wymelduje się z mieszkania tuż przed podpisaniem umowy. Poświadczeniem wymeldowania jest zaświadczenie z gminy stwierdzające, że obecnie w lokalu nikt nie jest zameldowany.
Rynek pierwotny
Jeżeli zdecydowałeś się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym sprawdź dewelopera. Musisz być, pewny, że jest to firma rzetelna, wypełniająca wszystkie warunki umowy. Poznaj opinię dotychczasowych klientów dewelopera. Zajrzyj na internetowe listy dyskusyjne. To doskonałe źródło informacji. Drugim etapem sprawdzenia firmy deweloperskiej powinno być zaznajomienie się z jej działalnością i pozycją w jednym ze stowarzyszeń zrzeszających deweloperów. Dodatkowo możesz poprosić dewelopera o przedstawienie wypisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub innego rejestru właściwego dla danej formy prowadzonej działalności gospodarczej. Z wypisu będziesz mógł uzyskać wiele istotnych informacji dotyczących firmy.
Status prawny gruntu Bez wątpienia najlepszym źródłem informacji na temat stanu prawnego gruntu jest księga wieczysta. Bez względu na to, jak doskonałą opinią cieszy się wybrana firma, warto udać się do sądu właściwego dla danego rejonu i sprawdzić księgę wieczystą dla nieruchomości. Ponadto z księgi wieczystej dowiesz się, czy deweloper nie zaciągnął w banku pożyczki lub kredytów zabezpieczonych hipoteką na interesującej Cię nieruchomości. Wszystkie obciążenia nieruchomości są wymienione w działach trzecim i czwartym.
Pozwolenie na budowę
Zanim robotnicy rozpoczną pierwsze prace, deweloper musi mieć pozwolenie na budowę. Jeżeli firma nie posiada pozwolenia na budowę, sugerujemy, abyś się wstrzymał z zawieraniem umowy i wpłacaniem pieniędzy. Jeżeli deweloper ma pozwolenie na budowę, należy je dokładnie porównać z tym, co firma oferuje w swoim projekcie. Występowanie w projekcie odstępstw od wytycznych zawartych w zezwoleniu na budowę może skutkować uznaniem budowy za samowolę budowlaną, co z kolei może doprowadzić np. do wydania nakazu rozbiórki obiektu lub znacznych opóźnień w realizacji inwestycji.
Umowa sprzedaży Oczywiście przed podpisaniem umowy należy dokładnie zapoznać się z jej treścią. Jeżeli jakieś punkty umowy nie odpowiadają Ci - spróbuj negocjować.
Źródło: www.nykredit.pl
Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości
Niejednokrotnie nabywca nie ma zgromadzonych wystarczających środków finansowych, więc zawarcie umowy przedwstępnej umożliwi mu dokonywanie wpłat na poczet ceny w ratach (wraz z postępem budowy), zgodnie z harmonogramem płatności określonym w umowie. Również w przypadku ubiegania się o udzielenie kredytu na zakup domu (mieszkania), bank zażąda przedstawienia umowy przedwstępnej zawartej pomiędzy nabywcą domu (kredytobiorcą) a deweloperem (sprzedającym).
Treść umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna jest umową, na podstawie której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy (zwanej umową przyrzeczoną bądź ostateczną). W omawianym przypadku, będzie to zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna określać musi istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
W przypadku umowy sprzedaży do takich istotnych postanowień zaliczać będziemy bez wątpienia przedmiot sprzedaży. A zatem w umowie określić należy wielkość mieszkania, jego położenie, ilość pomieszczeń, standard wykończenia (zarówno plan pomieszczeń, jak i specyfikacja techniczna powinny być załączone do umowy). Jeżeli dom (mieszkanie) jest w trakcie budowy umowa powinna określać, co stanie się w przypadku dużej rozbieżności pomiędzy powierzchnią zakładaną a faktycznie wybudowaną (w przypadku dużej rozbieżności, np. powyżej 5% nabywca powinien mieć prawo do odstąpienia od umowy).
Drugim istotnym elementem jest cena. Umowa powinna precyzyjnie określać cenę (brutto), albo sposób jej obliczenia, np. poprzez określenie ceny 1 metra kwadratowego. Jeżeli cena określona jest jako równowartość waluty obcej, należy sprawdzić, czy umowa zawiera dokładną informację, według jakiego kursu kwota ta będzie przeliczana na złote polskie. Umowa powinna również zawierać harmonogram płatności. Płatność powinna zależeć od postępu robót. Za ewentualne opóźnienia w płatności mogą być naliczane odsetki, ale upewnijmy się, że ich wysokość nie jest wygórowana (standardowo są to odsetki ustawowe, obecnie w wysokości 12,25% w skali roku).
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Do niedawna koniecznym elementem umowy przedwstępnej było określenie terminu, w ciągu którego powinna być zawarta umowa przyrzeczona. Brak określenia terminu powodował nieważność umowy przedwstępnej. Obecnie, w przypadku braku określenia terminu, umowa pozostaje ważna, zastosowanie znajdą postanowienia kodeksu cywilnego o wyznaczaniu terminu do zawarcia umowy ostatecznej (art. 389§2). Znacznie korzystniej jest określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej w samej umowie przedwstępnej. W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży termin ten będzie zależał i tak od zakończenia budowy i odbioru technicznego domu (mieszkania). A zatem umowa powinna precyzować, w jakim terminie deweloper zakończy budowę, jakie będą ewentualne skutki opóźnienia (kary umowne, możliwość odstąpienia od umowy przez kupującego), kiedy odbędzie się odbiór techniczny i jaka będzie procedura usuwania usterek. Te czynności powinny poprzedzać zawarcie umowy ostatecznej.
Określenie w umowie przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej ma jeszcze jedno bardzo ważne znaczenie. W przypadku, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej, od tego terminu liczy się roczny termin, w ciągu którego można dochodzić od drugiej strony odszkodowania bądź zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (o czym poniżej).
Forma umowy przedwstępnej
Mimo, że umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej.
Jednakże zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (czyli w takiej formie, jaka wymagana jest dla umowy przyrzeczonej) pociągać będzie za sobą inne skutki w przypadku, jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie.
Co do zasady, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia (nie pojawia się u notariusza w celu zawarcia aktu notarialnego, odmawia podpisania aktu notarialnego), druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. W samej umowie przedwstępnej można określić zakres odszkodowania (np. poprzez określenie wysokości odszkodowania).
Jeżeli jednak umowa przedwstępna zawarta będzie w formie wymaganej dla ważności umowy przyrzeczonej (w omawianym przypadku będzie to akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. A więc jeżeli wpłaciliśmy całą cenę a deweloper odmawia zawarcia umowy, możliwe będzie uzyskanie orzeczenia sądu, na podstawie którego nabywca stanie się właścicielem nieruchomości i będzie mógł zostać wpisany do księgi wieczystej jako właściciel.
M.Sz
Opracowanie: AIG/Lincoln Residentia
Depozyt notarialny zwiększy bezpieczeństwo obrotu
Notariusz będzie miał obowiązek, a nie jak teraz prawo, przyjąć do depozytu pieniądze lub papiery wartościowe na żądanie klienta. Taką zmianę proponują senatorowie PO, którzy przygotowali projekt nowelizacji ustawy - Prawo o notariacie. W sobotę oficjalne stanowisko wobec pomysłu senatorów zajmie Krajowa Rada Notarialna. Teraz notariusz może, ale nie musi się zgodzić na przyjęcie do depozytu pieniędzy lub papierów wartościowych. Aby przyjąć depozyt, notariusz będzie musiał mieć specjalny rachunek bankowy prowadzony osobno dla każdej sumy depozytowej, czyli tzw. notarialny bankowy rachunek powierniczy. Papiery wartościowe raczej także będzie przechowywał w banku, a nie we własnym sejfie. - Złożenie depozytu u notariusza będzie bardzo proste w praktyce. Notariusz będzie miał specjalny rachunek bankowy. Osoba zamierzająca kupić nieruchomość, będzie musiał wpłacić na to konto pieniądze przed podpisaniem do aktu notarialnego. W momencie przystępowania do aktu notarialnego pieniądze będą już zdeponowane u notariusza, ale dopóki nie zostanie podpisany akt notarialny, będą one własnością osoby, która oddała je do depozytu.
Źródło: Gazeta Prawna z dnia 26 lutego 2009r.
Na czym polega prawo służebności
Jakie rodzaje służebności funkcjonują w polskim systemie prawa?
Służebności są ograniczonymi prawami rzeczowymi, których celem jest zwiększenie użyteczności nieruchomości lub jej części (tzw. nieruchomość władnąca) lub zaspokojenie potrzeb określonej osoby fizycznej lub przedsiębiorstwa poprzez ograniczenie zakresu (sposobu) korzystania z innej nieruchomości, zwanej obciążoną.
Kodeks cywilny ustanawia trzy rodzaje służebności: gruntowe, osobiste oraz służebność przesyłu - nowe ograniczone prawo rzeczowe dodane nowelizacją k.c., która weszła w życie 3 sierpnia 2008 r.
Służebność gruntowa przyznaje właścicielowi nieruchomości władnącej prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie bądź też ogranicza prawa właściciela nieruchomości obciążonej do wykonywania określonych działań lub uprawnień przysługujących mu dotąd względem jego nieruchomości. Przykładem służebności gruntowej czynnej jest np. służebność przechodu lub przejazdu przez sąsiednią nieruchomość.
Głównym źródłem powstania służebności jest umowa właścicieli nieruchomości, przy czym oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej zawsze wymaga aktu notarialnego (także przy ustanawianiu służebności osobistych i przesyłu). Wymóg ten nie dotyczy oświadczenia właściciela nieruchomości władnącej. Źródłem powstania służebności może być też orzeczenie sądowe, decyzja administracyjna (w trybie wywłaszczenia nieruchomości) lub zasiedzenie. Dla ustanowienia służebności nie jest konieczne sąsiedztwo nieruchomości - w określonych okolicznościach służebność może dotyczyć nieruchomości oddalonych. Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości, co oznacza, że nie może być przedmiotem niezależnego od nieruchomości.
Służebności osobiste obciążają nieruchomości w zakresie podobnym do służebności gruntowych, jednak w odróżnieniu od nich mogą być ustanawiane wyłącznie na rzecz osób fizycznych (służebność mieszkania). Ich celem jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego i jego bliskich. Przy ustalaniu służebności osobistej i sposobu jej wykonywania uwzględniać należy, w braku innych danych, obok zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów także osobiste potrzeby uprawnionego. Służebność osobista może powstać w drodze umowy, orzeczenia sądowego, w drodze rozporządzenia testamentowego etc.
Służebność przesyłu może zostać ustanowiona wyłącznie na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub jest właścicielem urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej itp., nienależących do części składowych nieruchomości, lecz wchodzących w skład przedsiębiorstwa i tylko w zakresie zgodnym z przeznaczeniem ww. urządzeń.
Źródło: Gazeta Prawna z dnia 10 lutego 2009r.